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刚需购房合理规避风险要认准需求辨明政策

来源: 2019年01月11日

刚需购房合理规避风险 要认准需求辨明政策

核心提示:刚需买房要特别注意些什么呢,政策变化,购房需求,算清总账还是其他什么方面呢?

刚需购房也应认清当前楼市的实际情况,切忌鲁莽。技巧上,要关注政策变化、合理规避风险,在理性前提下方能安全置业。

可以说,现阶段许多刚需家庭都有足够的理由出手购房,而无需过多地犹豫,以至于在市场和政策的双重影响下迷失了方向,错过了本该抓住的时机。不过,刚需购房也有其自身的特点,我们一方面要避免投机心理,另一方面更要抓住核心目标、掌握规避风险的技巧,在理性购房的大前提下,同时安全有效地置业。

认准需求

现阶段买房要做的第一步就是认准自身的具体需求、核心目标,并时刻以如何合理、有效、安全地达成这一目标需求为大前提。

既然是刚需购房,那就要首先避免投机、占便宜的心理,不以购房的投资性为目的来考虑具体的实施方案和过程,以免耽误了整个家庭生活、居住的需要。若总是以“我今天买了明天会不会跌”、“是不是买贵了呀”的心态来计较得失,难免就会有所本末倒置,毕竟我们买房的第一目的是改善居住条件而非坐等升值,这跟购房的同时将不动资产的增值性纳入考量是有本质区别的。

其次,不同的财力、不同的家庭情况会有相应各不相同的具体需求。比如地段位置、面积大小、楼层房型等等,不一而足。有些三代同堂的家庭会需要低楼层或电梯房和较多的房间,而年轻人两口之家则更看重交通便利、配套完善,诸如此类。同时,预算的多少也会决定在现阶段购房所能够选择的范围和余地,哪些条件需要满足、哪些则只能舍去,都要在一开始就有所把握,以免具体操作起来又患得患失,不知该如何取舍。

另外,业内人士还提醒说,如今年轻人在选择置业时,不宜好大喜贵,应抛弃置业必须一步到位的思想,根据自身所能承受的范围,作出合理的决策。在选择按揭方式时,也不宜过分要求年限短,或急着想尽快还清贷款,而过分压缩日常生活开支,降低原本应该保持的生活质量。

辨明政策

当前,楼市处于市场与政策的双重调整时期,因而,要在现阶段买房,第二步就是要弄明白各方面的政策及其未来可能产生的变化趋势,多多加以关注,以免原本目的在于控制房地产市场泡沫、保护合理刚性需求的政策,反过来让有需要的购房者缚手缚脚,甚至造成不必要的麻烦和损失,影响安全置业。

例如从限购和限贷的角度来说,首次购房如果过于“冲动”而没有考虑周全,买到了不合适或不称心的房子,再想要反悔和补救,就会面临许多问题。首先,在房产调控的大背景下,再次购房时,一方面有先前贷款的偿还问题,另一方面,公积金贷款就要执行二套房贷政策,银行对首套房贷的认定也比较严格,总体的原则是“认房又认贷”。只要是曾经购买过住宅,无论现在是否仍然持有,无论是否贷过款,再次购房都被认定为是“第二套”;同样,只要是借过房贷,无论是否已经还清,再买房也被认定为“第二套”。而和首套房贷相比,二套房贷无论在首付比例和贷款利率上都很不合算。

另外,房产买卖牵扯到税费的问题,在某些情况下,税费的比例还很高,是绝对不能忽视的问题。若现有的住房持有时间不足5年,在出售时需要缴纳5.65%的营业税,1%的交易佣金和最少1%的个调税,这3项费用相加为卖房总价的7.65%,那么,假设100万元的房子,需要支付的卖房成本就要7、8万元。

再比如,房产证加减名字和房产税的问题也应有所考虑。单身购房的,是否要写上父母的名字;将来结婚的时候,又是否会需要再次加名。考虑到刚需购房的局限性和非一次性,为了能应对今后的政策变化趋势(房产税征收扩大、限购政策调整等),购房者也要在看准时机果断出手的同时做足功课,以便给今后的生活留下余地,避免出现今后不能买、不能贷、多交税的尴尬事。

算清总账

可以说,买房出手莫犹豫,但也千万不能忘了要看清楚再出手。想要进一步规划好自己的购房大计,算清楚各项购房花销和成本,得出一个清晰明确的总账也是极为重要的。一来可以做到心中有数,二来也更能选出最优化的方案,避免因小失大,乱花冤枉钱。

在购房过程中,购房者最关注的往往是楼盘的价格、优惠的力度和楼盘本身的质量三方面形成的性价比,再综合自己的经济实力来做出选择和判断,却往往忽视了同样关键的信贷成本。

近日有媒体就曾报道,除了部分银行首套房贷仍有相应优惠外,个人消费类贷款利率普遍上浮。以装修贷款为例,中行、工行、建行等国有银行利率普遍上浮10%至15%,股份制银行则大多上浮20%到30%。“虽然现在首套房贷说有优惠,不过优惠也没以前那么好批下来了。”一股份制银行信贷工作人员向坦言,随着楼市逐渐回暖,银行对于房贷的政策也在不断变化,“优惠随时都有可能取消。”多位受访业内人士均表示,在保存款“冲时点”的压力下,年末商业银行的利率政策变动比较大,而住房贷款等个人消费类贷款很可能会最先成为“牺牲品”。

不难看出

刚需购房合理规避风险要认准需求辨明政策

,受银行资金成本上升的影响,现阶段购房8.5折房贷已在减少,未来房贷利率上浮的比例还会增加。以贷款100万元、20年期限计算,如果执行8.5折优惠利率,那么月供为6900多元,总利息为66万元。如果执行9折利率,那么月供就要增加至7100多元,每月要多付180多元;如果恢复基准利率,那么月供要增加至7485元,每月多付585元,总利息比8.5折要多支出13.6万元。可见,若是为了等待开发商的一点让利而错过了较优惠的利率,无疑是得不偿失的。

做好计划

认准了需求、弄明白了政策、算出了各项花销,最后就可以制定一个又合理又让自己满意的购房计划了。

其实,无论是需求、政策,抑或是经济总账,都是一环扣一环相互关联,相辅相成的。先想清楚什么阶段买什么样的房子,找准自己这一步买房要首抓哪些要点;然后分析政策,考虑今后可能有的置换、过户、改善购房、出让买卖等行为,理清该如何具体实施购买步骤、选择贷款渠道和确定年限;最后,再从经济能力出发,算出不同方案和不同时机购房时的具体开支,包括借贷的利息、装修的花费、交房的时限、每月还款的压力等等。如此一来,一旦各个步骤做到了心中有数,那最优化方案自然就呼之欲出了。

如今,买房是一件大事,刚需买房更是整个家庭的大事。不鲁莽不盲目,做好计划按部就班,那么,买房抓住机会不犹豫、该出手时就出手,也自然是水到渠成的事情了。

点评:刚需买房不能冲动鲁莽要做好规划,按部就班,合理置业,规避风险。

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