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项峥一线城市住房价格与住房租金明显偏离

来源: 2019年03月05日

项峥:一线城市住房价格与住房租金明显偏离

核心提示:目前,一线城市的商品房投资收益率并不高,从住房租金折算,尚不足2%,房价继续上涨存在较大风险

项峥一线城市住房价格与住房租金明显偏离

近日,北京第一宗“限房价地块”推出后乏人问津。由于限定的商品房价格要比周边楼盘均价低6000元左右,未来该地块能否顺利成交仍有待跟踪调查。笔者认为,市场经济主体追求利益最大化,若完全指望房地产开发企业承担社会,降低利润追求目标,可能并不符合市场经济运行规律,或难起到为房地产市场降温的效果。

一线城市房价上涨,有其坚实的物质基础和社会人文优势。北京、上海等一线城市,基础设施建设较为完备,历史厚重,富于人文关怀,吸引了庞大的就业人群。就北京而言,2012年末常住人口规模已经达到2069.3万人。如此规模的常住人口将形成持续强劲的住房需求。同时,一线城市经济结构趋向优化,第三产业比重接近发达国家水平,人均国内生产总值也明显高于其他省份,对相对较高的房价形成了有效支撑。特别是周边省份大量富裕人群的资金流入,抬高了一线城市的住房价格,为存量住房的盘活与改善性住房需求的增加创造了现实条件。

考虑到一线城市房价具有坚实支撑,虽然在土地出让环节限定商品房售价,对商品房市场有明显的调整作用,但可能并不符合房地产开发企业利润最大化的追求。在生活中,我们有一个经验规律,“便宜没好货”,明显低于市场价格的商品,或多或少会存在一些缺陷。目前看,一线城市住房价格并不是没有调整的空间。从住房租金折算,持有商品房的投资收益率不到2%,明显低于银行存款利率。这表明一线城市住房价格与住房租金形成了明显偏离,房价继续上涨存在较大风险;同时,住房租金将自发形成拉动房价向下的力量。

抑制一线城市房价上涨,也有一些符合市场经济规律的治理手段。首先,要严格执行房地产交易个人所得税政策。虽然20%的个税率有可能会转嫁给买方,但同时也会抑制一部分投资投机性住房需求。当前需要重新检讨免征的条件。同时也需要加大对阴阳合同的打击力度。其次,要加快实施房产税,大幅提高二套房以上商品房的持有成本,推动二手房大量入市。第三,要加强对房地产交易资金合法性的审查和监管。通过个人所得税缴纳证明作为辅助审查手段,综合判断房地产交易资金的合法性,并作为过户的前置条件。这一政策对腐败资金、漏税资金有较大威慑力。第四,要扩大房地产信贷政策差别化程度。以房价为标准,划分不同房价的首付比、贷款利率,有利于形成理性的住房消费理念。

一线城市房地产市场治理,很难把握好一个度。一方面是住房需求成为城市经济发展的重要增长动力。以第三产业为绝对主导的城市经济,商品房必不可少。很多来一线城市打工的人群,蜗居成为无奈选择,默默支撑了城市经济的发展,政府需要创造条件满足这些人的住房需求。另一方面,如果外来务工人员住房需求较容易满足,可能会增加一线城市人口资源压力,维持一个相对较高的房价。因此,大力发展保障性住房,满足中低收入人群住房需求;将商品房市场完全交给市场,通过税收、金融政策进行调整,避免形成并扩大房价泡沫。

点评:从目前的房地产市场来看,仅仅依靠限房价、限地价的手段,很难将房价降下来,如果大力发展保障房,让购房需求降下来,不失为一个好办法。

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